北京等四市試點以房養(yǎng)老 尚無保險公司申請試點
來 源：HR沙龍發(fā)表日期：2014-06-24
北京下月開始試點以房養(yǎng)老
試點期限為兩年;房價預期走低，尚無保險公司申請試點
新京報訊 6月23日，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意見》)，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(俗稱“以房養(yǎng)老”)試點正式啟動。北京、上海、廣州及武漢將自7月1日起試點。新京報記者從保監(jiān)會得知，到目前為止尚未收到保險公司開展試點的申請。
保監(jiān)會謹慎推進
反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。
據了解，《意見》將自2014年7月1日起實施，在北京、上海、廣州、武漢四所城市開展為期兩年的試點，對投保人群要求為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
發(fā)布會上，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成介紹，“以房養(yǎng)老”在國內是新鮮事物，在國外也是小眾業(yè)務，對此，保監(jiān)會和保險公司都比較謹慎。
據悉，對申請試點的保險公司有比較嚴格的要求。申請試點資格的保險公司應具備的條件包括，已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等七項條件。
昨日，記者就“以房養(yǎng)老”試點情況詢問了幾家保險公司，只有幸福人壽表示目前正在積極開展相關產品研發(fā)工作，并表示將積極上報反向抵押保險試點申報材料。但大多數保險公司表示暫不知情，目前還沒有聽說要開發(fā)或開展此項產品。
“市場是個未知數”
對此，首都經貿大學金融系教授庹國柱對新京報記者表示，目前參與“以房養(yǎng)老”的老人到底有多少，市場有多大，還是個未知數。同時，對于保險公司來說，還要面臨房價下跌和老年人長壽的風險，而且這些風險也是未知，只能邊試邊看。
記者在與一些金融機構接觸過程中，對方普遍談到房價下跌的風險。在一些大城市出現(xiàn)房產泡沫的情況下，未來房屋價值如果大幅貶值，金融機構不愿意承擔此風險。
另外，我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司等機構普遍擔憂的問題。當老人將房產抵押時，商品房的剩余可使用年限已經不多。而當老人身故后，房子的剩余年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養(yǎng)老金成本。
2007年出臺的《物權法》規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，不過業(yè)內擔心抵押房屋需有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個未知風險。
申請試點資格的保險公司的部分條件
已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;
滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。
■ 關鍵問題
房價波動風險如何解決?
針對房價波動，保監(jiān)會提出可設立參與型產品與非參與型產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。老年人可以根據自身的承受能力進行選擇。
長壽風險由誰承擔?
保監(jiān)會相關負責人表示，保險公司依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。
完全獨立產權怎么界定?
《意見》指出，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。保監(jiān)會相關負責人表示，完全獨立產權是指老年人的獨立產權，如果是與子女共享的產權不符合條件。對于目前正在按揭的房產，首都經貿大學金融系教授庹國柱表示，應該可以參與“以房養(yǎng)老”。但是在房地產價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協(xié)商，按合同執(zhí)行。
期間老人突然身故怎么辦?
庹國柱認為這得看老人跟保險公司是怎么約定的?？梢约s定到身故為止，也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況，比如其中一種是約定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得給老人的家人或子女。
70年產權問題如何解決?
庹國柱認為，評估的時候，產權問題也就考慮進去了。如果一個房子已經居住了20年，剩下50年的房子還值多少錢，第三方評估機構評估后，保險公司和消費者都同意這個價格，那就按這個成交簽訂合同。另外，簽約一段時間后，房子出現(xiàn)質量問題導致不能使用怎么辦?庹國柱認為，在簽訂合同之前，保險公司要對房子進行檢查評估。簽訂合同之后，出現(xiàn)的問題和風險就要由保險公司承擔。
■ 背景
10年“自發(fā)”試點 效果不佳
其實“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，我國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發(fā)性試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。
根據以往試點經驗，老人和保險公司存在巨大利益博弈。老人認為“萬一我還沒領夠錢就死了，那豈不是便宜了保險公司。”對保險公司而言，存在著“房子已經到期，而老人還活著”的風險。
平安證券繳文超認為，“以房養(yǎng)老”最大的風險來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險，這會限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。
繳文超認為，中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網友表示，中國的傳統(tǒng)觀念仍是“養(yǎng)兒防老”，另外老人對于生活了一輩子的房屋寧可去世后留給子女繼承，也不愿意交給銀行處理。因此“以房養(yǎng)老”適合無子女的老人。
■ 相關
業(yè)界呼吁出臺鼓勵措施
據保監(jiān)會相關負責人介紹，在前期，保監(jiān)會曾找了包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八家保險公司成立了一個課題組，開展研究。
民政部副部長竇玉沛此前表示，為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務，首先還是要居家養(yǎng)老為基礎，其次要以社區(qū)(養(yǎng)老)服務為依托，同時要以機構養(yǎng)老為補充。“以房養(yǎng)老”試點就是諸多養(yǎng)老服務產品中的一個選項，它完全是一種自愿的、自主選擇的行為。
對于實際操作中遇到的難題，中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇建議，可由中國保監(jiān)會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，明晰抵押房屋權屬關系;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的“長壽風險”等。
國泰君安分析師李品科認為，70年土地使用權續(xù)期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺或會是以房養(yǎng)老的催化劑。
■ 觀點
“以房養(yǎng)老”國外占比不高
國泰君安分析師李品科認為，從國際上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。
公開信息顯示，即使逆按揭模式已經成熟的國外，以房養(yǎng)老所占的比例也并不大。2009年，美國使用逆按揭的有房產老年家庭占比僅1.4%;而日本逆按揭因為只有土地可以融資，且貸款一般有固定期限，還不及美國發(fā)達;英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。
為此，最早在國內提出“以房養(yǎng)老”概念的中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇反復在公開場合強調，以房養(yǎng)老不是大眾產品，只是少數老人愿意接受的小眾產品，能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”僅是以房養(yǎng)老諸多方式的一種。
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