日前，李嘉誠(chéng)之子李澤楷繼父親賣(mài)出廣州、上海、南京三物業(yè)后，表示將出售旗下盈大地產(chǎn)。在短短5個(gè)月內(nèi)，李氏家族已出售了價(jià)值超200億元的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新的經(jīng)濟(jì)條件下，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的吸引力有下降的趨勢(shì)，與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)明顯的泡沫跡象，李嘉誠(chéng)作為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)也正是來(lái)源于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

李氏家族再拋內(nèi)地物業(yè)

13日，電訊盈科公告證實(shí)，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)正與獨(dú)立第三方處于深入磋商階段。電訊盈科表示，如果雙方達(dá)成協(xié)議，預(yù)期這項(xiàng)交易將構(gòu)成一項(xiàng)非常重大出售項(xiàng)目。

這是李氏家族2014年對(duì)于內(nèi)地物業(yè)的首個(gè)動(dòng)作。據(jù)了解，盈科中心位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路甲2號(hào)，使館區(qū)附近。毗鄰兆龍飯店，周邊物業(yè)包括外交公寓，三里屯village，三里屯酒吧一條街等。項(xiàng)目包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、休閑美食及服務(wù)式公寓。

去年2月，已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價(jià)出售。值得一提的是，在此之前，2013年12月31日，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下A R A基金正出售南京新街口最繁華地段的國(guó)際金融中心大廈(IFC )，接盤(pán)者為宏圖三胞集團(tuán)，據(jù)市場(chǎng)人士估計(jì)，該大廈估值約為30億元人民幣。8月29日，“長(zhǎng)和系”兩家公司長(zhǎng)實(shí)、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手，最終以26億元成交。10月18日，和黃與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，最終以11.55億美元、約70億元成為近年來(lái)規(guī)模最大的寫(xiě)字樓交易之一。這就意味著加上之前的三次拋售，短短5個(gè)月內(nèi)，李氏家族就已出售了價(jià)值200億元的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)。

除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)外，李嘉誠(chéng)又被曝出通過(guò)其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱(chēng)，打算出價(jià)58 .49億港元，向李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)收購(gòu)天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著通過(guò)此次資本運(yùn)作，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。

值得注意的是，此次李氏家族連續(xù)拋出的項(xiàng)目均為寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目。D T Z戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)及策略研究部主管馮國(guó)健表示，過(guò)去幾年，由于價(jià)格相對(duì)吸引，加上市場(chǎng)上有充裕的債務(wù)資本及權(quán)益股本，令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高，但近來(lái)卻顯示未來(lái)亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)吸引力有下降趨勢(shì)。

馮國(guó)健認(rèn)為，未來(lái)二、三線城市將出現(xiàn)龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，這也進(jìn)一步造成空置率上升，租戶議價(jià)能力增強(qiáng)。此外，在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下，一旦開(kāi)始加息，亞太區(qū)物業(yè)的相對(duì)投資價(jià)值將會(huì)下降。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，李嘉誠(chéng)作為投資風(fēng)向標(biāo)，總是能提前對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)估，這也意味著，其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來(lái)源于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

廣州購(gòu)物中心頻唱“空城計(jì)”

在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，有更多地方卻在興建。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得火熱，萬(wàn)科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時(shí)，紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來(lái)橄欖枝。但是，隨著供應(yīng)的急劇增加，供應(yīng)過(guò)剩危機(jī)迅速膨脹，部分城市的空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超6%的國(guó)際警戒線。

以廣州為例，第一太平戴維斯報(bào)告顯示，廣州購(gòu)物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到10.8%。

也正是由于空置率高企，使一些本打算開(kāi)幕的購(gòu)物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計(jì)”，而暫緩開(kāi)業(yè)。例如，位于番禺區(qū)的日本永旺集團(tuán)旗下清河永旺夢(mèng)樂(lè)城，原計(jì)劃2013年秋天開(kāi)業(yè)，如今宣布延遲開(kāi)業(yè)；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場(chǎng)最早計(jì)劃2011年9月開(kāi)業(yè)，但拖延多年至今仍無(wú)動(dòng)靜。

值得注意的是，本已難招商的購(gòu)物中心們卻仍需要面對(duì)2014年供應(yīng)洪峰的現(xiàn)實(shí)。報(bào)告顯示，2014年，廣州購(gòu)物中心將迎來(lái)供應(yīng)洪峰，新增供應(yīng)面積將達(dá)到61萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士坦言，目前廣州在運(yùn)營(yíng)的主要商業(yè)體總量已超過(guò)40多個(gè)，2014年在建或?qū)⒔ǔ傻木C合體及商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，有近400萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積即將陸續(xù)上市，將使未來(lái)3-5年內(nèi)的商業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

他表示，最近兩三年，廣州的購(gòu)物商場(chǎng)延遲開(kāi)業(yè)幾乎成為常態(tài)，只有兩三成的項(xiàng)目能準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的招租率多低于7成。

事實(shí)上，廣州只是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。近年來(lái)，為追求業(yè)績(jī)盲目規(guī)劃，一些地方商業(yè)綜合體項(xiàng)目井噴。盈石中國(guó)日前發(fā)布的報(bào)告顯示，截止2013底，中國(guó)20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達(dá)到6461萬(wàn)平方米。而到2016年底時(shí)，三年新增供應(yīng)量總計(jì)將接近3500萬(wàn)平方米，占目前總體存量的54%。寫(xiě)字樓三年后的增量將超過(guò)5800平方米，占目前存量的173%。

華南Mall再戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

曾經(jīng)被美國(guó)時(shí)代周刊譽(yù)為全球最大購(gòu)物中心之一的東莞華南M all，日前重新開(kāi)始招商。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后，現(xiàn)在的華南M all悄悄把“建設(shè)世界級(jí)購(gòu)物公園”的宏大目標(biāo)變成了“立足萬(wàn)江、輻射東莞”。

新華南M all的投資商?hào)|莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)北大資源重新接手這個(gè)項(xiàng)目，最重要的就是吸取教育，不要再走華南m all做過(guò)的錯(cuò)誤路線。

2001年，定位于中世紀(jì)文藝復(fù)興的購(gòu)物公園，號(hào)稱(chēng)世界最大購(gòu)物中心的華南m all開(kāi)始籌備，2003年開(kāi)盤(pán)，總面積達(dá)到45萬(wàn)平方米。

“在2003年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和目標(biāo)是確實(shí)是空前的。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司是美國(guó)團(tuán)隊(duì)，完全按照美國(guó)購(gòu)物公園的設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)劃，結(jié)果卻遭遇到水土不服。”高鐵栓介紹。

事實(shí)上，這個(gè)40多萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸綜合體，當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)甚至沒(méi)有煙道和煤氣管道，無(wú)法做餐飲。“美國(guó)是冷餐和電烤類(lèi)居多，和中國(guó)的餐飲習(xí)慣完全不同，這種美國(guó)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)也完全不符合中國(guó)的國(guó)情。”

而在高鐵栓看來(lái)，華南M all失敗的最大問(wèn)題在于定位過(guò)高。規(guī)劃世界級(jí)的購(gòu)物中心，必然需要世界級(jí)的奢侈品和名牌，但當(dāng)初的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)完全沒(méi)有考慮到：東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間，距離香港也只有兩個(gè)小時(shí)的車(chē)程，本地高檔消費(fèi)外流，奢侈品幾乎沒(méi)有市場(chǎng)。“當(dāng)初的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有注意到，東莞的G D P在全國(guó)二線城市排名前列，但是零售額大致只有一個(gè)縣級(jí)市的水平。

而事實(shí)也證明了這種“想當(dāng)然”的后果：在正式營(yíng)業(yè)幾年之后，華南M all的空置面積超過(guò)36%，成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓。

隨后，最開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商撤離，項(xiàng)目的接手者變成了北大資源集團(tuán)。

去年10月，華南M all啟動(dòng)重新招商，面積5 .3萬(wàn)平方米，加上原有開(kāi)業(yè)的30 .6萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)面積達(dá)到37萬(wàn)平方米，空置率下降到17 .7%的“正常水平”。盡管如此，相對(duì)于華南Mall的巨大體量，17 .7%的空置率換算下來(lái)還有8萬(wàn)多平方米的面積，接近于一個(gè)新的大型購(gòu)物中心。

華南M all走過(guò)的彎路，正在一些其他地方復(fù)制。而根據(jù)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計(jì)劃僅僅是所有計(jì)劃當(dāng)中的一部分，下屬的地方往往會(huì)根據(jù)上級(jí)部門(mén)的規(guī)劃搭車(chē)，自行培育更多的項(xiàng)目。中國(guó)西南某省，省級(jí)規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目129個(gè)，而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項(xiàng)目是這個(gè)數(shù)字的兩倍。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，城市綜合體的多樣性，是城市功能完善，增強(qiáng)公共服務(wù)的主要窗口，地方希望通過(guò)城市綜合體，帶來(lái)更高的G D P。但是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，后果則不堪設(shè)想。因此，專(zhuān)家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。